Τέρμα στο μπάχαλο με τη διαχείριση των πολυκατοικιών, την αναρχία που υπάρχει και τις αδιέξοδες διαδικασίες που πολλές φορές σχετίζονται και με την ασφάλεια των ενοίκων, επιχειρεί να βάλει νομοσχέδιο που ετοιμάστηκε από την Επίτροπο Νομοθεσίας και ομάδα το Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και προωθείται  σύντομα στη Βουλή.

Ιδιοκτήτες διαμερισμάτων καθίσταται έρμαιο κάποιων ενοίκων που αρνούνται να καταβάλλουν κοινόχρηστα, ή να συμβάλουν σε επιδιορθώσεις, με αποτέλεσμα πολυκατοικίες να μένουν ασυντήρητες με κίνδυνο την ασφάλεια των διαμενόντων. Οι Διαχειριστικές Επιτροπές, όπου υπάρχουν, είναι αδύναμες να λάβουν μέτρα, γι’ αυτό και κτήρια μένουν ασυντήρητα. Υπάρχουν πολυκατοικίες στις οποίες δεν λειτουργούν τα ασανσέρ, ακάθαρτοι κοινόχρηστοι χώροι και χάος με τους ενοίκους σε απόγνωση. Αυτές τις αδυναμίες έρχεται να αντιμετωπίσει η νέα νομοθεσία, με βάση την οποία  υποχρεώνονται οι Διαχειριστικές Επιτροπές που αποκτούν σημαντικές εξουσίες, να ζητούν στατικές μελέτες κάθε δέκα χρόνια, ενώ μπορούν θα παίρνουν στα δικαστήρια όσους αρνούνται να πληρώνουν κοινόχρηστα με τις ποινές να είναι ιδιαίτερα αυστηρές.

Πρόσθετα ιδρύεται Υπηρεσία Εγγραφής Κοινόκτητων Οικοδομών και Εποπτείας Λειτουργίας Διαχειριστικών Επιτροπών στους Δήμους με διευρυμένες εξουσίες. Ο νέος υπουργός Εσωτερικών Κωνσταντίνος Ιωάννου, έδωσε οδηγίες όπως το νομοσχέδιο («Ο περί Διαχείρισης Κοινόκτητων Οικοδομών και Συναφών Θεμάτων Νόμος του 2022») προωθηθεί αμέσως στη Νομική Υπηρεσία, προκειμένου να διενεργηθεί ο απαραίτητος νομοτεχνικός έλεγχος και ακολούθως να κατατεθεί ενώπιον της Βουλής των Αντιπροσώπων προς έγκριση.

Το νομοσχέδιο συντάχθηκε από την Επίτροπο Νομοθεσίας Λουίζα Ζαννέττου και ομάδα το Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και επηρεάζει χιλιάδες πολίτες που διαμένουν σε πολυκατοικίες και το αναμένουν εναγωνίως. Σύμφωνα με την  κ. Λουίζα Ζαννέττου, το νομοσχέδιο στοχεύει να λύσει τα πολλά προβλήματα που παρουσιάζονται στις  πολυκατοικίες ή όπως  χαρακτηρίζονται  στο νομοσχέδιο κοινόκτητες οικοδομές. Σήμερα υπάρχουν περίπου 200.000 διαμερίσματα  ή κατοικίες σε συγκροτήματα. Η Επίτροπος, όπως μας ανάφερε, λαμβάνει καθημερινά μηνύματα από πολίτες για τα προβλήματα που υπάρχουν και εκφράζουν αγωνία για την επίλυση τους.  Το υφιστάμενο πλαίσιο διαχείρισης των πολυκατοικιών φαίνεται πλέον να είναι ανεπαρκές αφού η σημερινή κατάσταση παρουσιάζεται προβληματική και κάποτε ανεξέλεγκτη, αφού υπάρχουν πολλές πολυκατοικίες που δεν έχουν καν διαχειριστική επιτροπή και αφήνονται να καταρρέουν ως ασυντήρητες. Υπάρχουν κτίρια πολύ παλιά τα οποία διαρκώς έχουν ανάγκες κυρίως συντήρησης, χωρίς κανένας να μπορεί να τα αναλάβει ή ακόμα και να πληρώσει για τη συντήρηση τους. Σοβαρότερο γίνεται και το πρόβλημα όταν κάποια κτήρια δεν είναι πλέον κατάλληλα για να διαμένει κόσμος με ασφάλεια, με την άρνηση να γίνουν οι απαραίτητες στατικές μελέτες.

Η σημερινή  αρμοδιότητα του Τμήματος  Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, πέραν της εγγραφής των κοινόκτητων οικοδομών είναι, σε περιπτώσεις ανυπαρξίας επιτροπής, να  κάνει όλες εκείνες τις ενέργειες μετά από αίτημα ιδιοκτήτη μονάδας για να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες όπως ορίσουν Γενική Συνέλευση και να διορίσουν διαχειριστική Επιτροπή. Κανένα άλλο ρόλο όμως δεν έχει στην λειτουργία, διαχείριση των κοινόκτητων οικοδομών και να παρέμβει για επίλυση προβλημάτων. Η αρμοδιότητα σήμερα αφορά μόνο για εγγεγραμμένες οικοδομές και όχι οικοδομές που δεν έχουν διαιρεθεί ή και δεν έχουν εγγραφεί στο Κτηματολογικό Μητρώο  ως κοινόκτητες οικοδομές.

Η ομάδα λειτουργών του Κτηματολογίου με την Επίτροπο ασχολήθηκαν σε αρκετές συνεδρίες εκτεταμένα με όλα τα προβλήματα που εντοπίζονται και το νομοσχέδιο  στοχεύει να επιλύσει  τα ακόλουθα:

• Τη μη καταβολή των κοινοχρήστων από ιδιοκτήτες μονάδων ή και άρνηση τους να συμπεριληφθούν στην καταβολή των οποιοδήποτε ενοικίων και η αδυναμία είσπραξης τους.

• Τα θέματα συντήρησης της κοινόκτητης οικοδομής ή και διόρθωσης/επισκευής κοινόχρηστων χώρων όπως για παράδειγμα οροφής, ανελκυστήρα.

• Την αδυναμία σύγκλησης γενικής συνέλευσης ιδιοκτητών όταν κάποιοι απουσιάζουν στο εξωτερικό ή δεν ανευρίσκονται γενικά και δεν είναι εφικτή όπως και την αδυναμία εφαρμογής αποφάσεων της διαχειριστικής επιτροπής ή και είσπραξης ποσών από αυτή.

• Έγερση αγωγής για είσπραξη των οποιοδήποτε δαπανών που δεν είναι αποτελεσματική αφού η όλη διαδικασία καθυστερεί εξαιρετικά για μακρές περιόδους με αποτέλεσμα η οποιαδήποτε θεραπεία να μην έχει αντίκρισμα.

• Το πρόβλημα της  ασφάλειας των κοινόκτητων οικοδομών και το πως επηρεάζονται οι αξίες των διαμερισμάτων. Η μη ύπαρξη ελέγχου της κατάστασης της οικοδομής με ειδική έμφαση στις επικίνδυνες οικοδομές.

• Το πρόβλημα με τις Διαχειριστικές Επιτροπές που δεν εκλέγονται νομότυπα, που δεν παρουσιάζουν τους ετήσιους λογαριασμούς και δεν λειτουργούν σύμφωνα με τις αποφάσεις των ιδιοκτητών.

• Τις παράνομες κατασκευές σε κοινόκτητες οικοδομές.

Το νομοσχέδιο, που βρισκόταν υπό μελέτη, για αρκετό καιρό, από ομάδα λειτουργών του Τμήματος κτηματολογίου και Χωρομετρίας  και την Επίτροπο Νομοθεσίας, προωθήθηκε στο Υπουργείο Εσωτερικών και έγινε εκτεταμένη διαβούλευση κατά την οποία στάλθηκαν απόψεις από πολλούς φορείς, ιδιώτες, εταιρείες, ΕΤΕΚ, κλπ.

Πολύ σημαντικό είναι ότι διευρύνεται το πεδίο εφαρμογής του και τώρα θα καλύπτει όλες τις κοινόκτητες οικοδομές που έχουν εγγραφεί στο κτηματικό μητρώο, τις κοινόκτητες οικοδομές που έχουν άδεια οικοδομής και άδεια διαίρεσης και πιστοποιητικό τελικής έγκρισης αλλά δεν έχουν εγγραφεί στο κτηματικό μητρώο και στις κοινόκτητες οικοδομές που έχουν εξασφαλίσει άδεια οικοδομής και άδεια διαίρεσης από την αρμόδια αρχή.  Η κ. Ζαννέττου εξηγεί ότι με βάση το νομοσχέδιο, ιδρύεται Υπηρεσία Εγγραφής Κοινόκτητων Οικοδομών και Εποπτείας Λειτουργίας Διαχειριστικών Επιτροπών, η οποία αποτελεί μέρος της αρμόδιας οικοδομικής αρχής που με τη μεταρρύθμιση της τοπικής αυτοδιοίκησης θα αναληφθεί από τους επαρχιακούς οργανισμούς.  Δηλαδή  η κατά διοικητική περιφέρεια αρμόδια οικοδομική αρχή. Είναι άκρως σημαντικό να υπάρχει αυτή η εποπτεία, αναφέρει η Επίτροπος, αφού παρατηρούμε διαρκώς να ψηφίζονται νόμοι αλλά να μην υπάρχουν μηχανισμοί παρακολούθησης της υλοποίησης των προνοιών τους, πόσο μάλλον για ένα τόσο σοβαρό θέμα όπως τις κοινόκτητες οικοδομές.

Ο ρόλος της Υπηρεσίας αυτής θα είναι μεταξύ άλλων: Η εγγραφή και η εποπτεία διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών. H τήρηση  μητρώου κοινόκτητων οικοδομών.  Η τήρηση μητρώου για τις Διαχειριστικές Επιτροπές των κοινόκτητων οικοδομών στο οποίο αναγράφεται η Διαχειριστική  Επιτροπή με τα μέλη που την απαρτίζουν και οι εσωτερικοί κανονισμοί της.

  • Ο διορισμός Διαχειριστικής Επιτροπής.
  • Η δυνατότητα επιβολής  διοικητικού προστίμου  σε διαχειριστική επιτροπή ή σε ιδιοκτήτη που παραβαίνει τις διατάξεις του Νόμου και/ή κανονιστικής διοικητικής πράξης και/ή απόφασης της Υπηρεσίας.
  • Η παραπομπή στο Δικαστήριο διαφορών μεταξύ των ιδιοκτητών και της Διαχειριστικής Επιτροπής.
  • Η δυνατότητα  υποβολής αίτησης στο Δικαστήριο και με μονομερή αίτηση (ex parte), για έκδοση διατάγματος για την άρση παρατυπίας ή και παρανομίας σε περιπτώσεις όπου η Διαχειριστική Επιτροπή κοινόκτητης οικοδομής ή ο ιδιοκτήτης ανεγείρει ή ανέχεται ή επιτρέπει να ανεγείρεται οικοδομή ή κατεδαφίζει  ή ανοικοδομεί ή προβαίνει σε μετατροπή, προσθήκη ή επισκευή στην κοινόκτητη ιδιοκτησία, χωρίς την απαιτούμενη άδεια δυνάμει των διατάξεων του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου,
  • Η λήψη μέτρων για εγκαταλελειμμένη ή και επικίνδυνη κοινόκτητη οικοδομή.

Επιβάλλεται στατική μελέτη ανά 10ετία

Οι ιδιοκτήτες να συμμετέχουν και να συνεισφέρουν μέσω καταβολής κοινοχρήστων στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση, διαμόρφωση και συντήρηση των ανέσεων, διευκολύνσεων και υπηρεσιών.

Η αναλογία του μεριδίου κάθε ιδιοκτήτη στις δαπάνες θα καθορίζεται στους Εσωτερικούς Κανονισμούς ή και τους Πρότυπους Εσωτερικούς Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας (με κάποιες διαφοροποιήσεις όσον αφορά τα μη αξιοποιούμενα δικαιώματα ανάπτυξης, τις καλυμμένες βεράντες και εξώστες που θα συμμετέχουν με ποσοστό 40% του συντελεστή συνεισφοράς του καλυμμένου χώρου και οι ακάλυπτες βεράντες και εξώστες συμμετέχουν με ποσοστό 20% του συντελεστή συνεισφοράς του καλυμμένου χώρου) και λαμβάνοντας υπόψη επίσης την χρήση της μονάδας (πχ φροντιστήριο κλπ)

Οι δαπάνες συντήρησης, επιδιόρθωσης, αποκατάστασης και διαχείρισης περιορισμένης κοινόκτητης ιδιοκτησίας (αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης) θα βαραίνει τον ιδιοκτήτη της μονάδας στον οποίο παραχωρήθηκε η αποκλειστική χρήση της.

Η Διαχειριστική Επιτροπή θα οφείλει να προβαίνει στις αναγκαίες ενέργειες, όταν και εφόσον αυτό κριθεί απαραίτητο ή/και αφού παρέλθουν τα δέκα έτη από την ημερομηνία κατασκευής της κοινόκτητης οικοδομής, ώστε να διενεργείται μελέτη καταλληλότητας της κοινόκτητης οικοδομής (στατικός, μηχανολογικός και ηλεκτρολογικός έλεγχος) από επαγγελματίες, μέλη του ΕΤΕΚ, οι οποίοι θα ετοιμάζουν τη σχετική μελέτη και την υποβάλλουν στη Διαχειριστική Επιτροπή. Η μελέτη καταλληλότητας θα διεξάγεται ανά δεκαετία εκτός και αν αυτό κριθεί απαραίτητο να γίνει νωρίτερα.

Σημαντικά είναι τα εργαλεία που δίνονται με το νομοσχέδιο στη Διαχειριστική Επιτροπή  για  την είσπραξη των κοινοχρήστων. Θα μπορεί να τα απαιτήσει με αγωγή κατά του ιδιοκτήτη, με νόμιμο τόκο και μετά από έκδοση σχετικής απόφασης του Δικαστηρίου, δύναται να εγγράψει εμπράγματο βάρος στην ακίνητη ιδιοκτησία του ιδιοκτήτη για το αντίστοιχο ποσό των οφειλόμενων εξόδων σύμφωνα με τον περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο. Θα δύναται να επιβάλει περιορισμούς σχετιζόμενους με την πρόσβαση ή διέλευση σε ή από κοινόχρηστους χώρους, για την επιδιόρθωση ή συντήρηση όπου δεν  υπήρχε συνεισφορά, χωρίς όμως να αποκόπτεται η πρόσβαση στην μονάδα του. Θα δύναται να επιβάλει χρηματικό πρόστιμο στον ιδιοκτήτη που αρνείται ή αμελεί να καταβάλει τα αναλογούντα σ’ αυτόν κοινόχρηστα ή δαπάνες. Θα δύναται να καταχωρήσει ιδιωτική ποινική στο Δικαστήριο.

Επίσης, για να γίνει αποξένωση της μονάδας, ή μεταβίβαση, ή πώληση, θα πρέπει να προσάγεται στο Κτηματολόγιο απόδειξη εξόφλησης των κοινοχρήστων. Προβλέπεται παρόμοια πρόνοια με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο ότι, σε  περίπτωση καταχώρησης αγωγής από τη Διαχειριστική Επιτροπή εναντίον ιδιοκτήτη για σκοπούς είσπραξης οφειλών, η υπεράσπιση του ιδιοκτήτη θα γίνεται δεκτή για καταχώρηση μόνο σε περίπτωση που η υπεράσπιση συνοδεύεται από απόδειξη του λογιστηρίου του Δικαστηρίου ότι έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο το αναφερόμενο στην αγωγή οφειλόμενο ποσό ως καθυστερημένα έξοδα κοινοχρήστων κατά την ημερομηνία καταχώρησης αυτής ή από απόδειξη είσπραξης των κοινοχρήστων από τη Διαχειριστική Επιτροπή ή από απόδειξη της Διαχειριστικής Επιτροπής ή αντιπροσώπου αυτής.

H εκλογή Διαχειριστικής Επιτροπής

Η συγκρότηση Διαχειριστικής Επιτροπής και εγγραφή της με κατάθεση όλων των  απαραίτητων στοιχείων των μελών της καθώς και τους εσωτερικούς κανονισμούς λειτουργίας της στην Υπηρεσία Ελέγχου των Δήμων, θα είναι αναγκαστική με ανανέωση της εγγραφής της κάθε έτος. Στη Διαχειριστική Επιτροπή δεν θα μπορούν να μετέχουν άτομα που δεν είναι ένοικοι, ή  ιδιοκτήτες. Μερικές από τις αρμοδιότητες/καθήκοντα και εξουσίες της Διαχειριστικής  Επιτροπής η οποία θα ενεργεί για λογαριασμό των ιδιοκτητών:

Να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την κοινόκτητη οικοδομή σε Δικαστήριο.

Να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση, ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση  και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής (με διαφανείς διαδικασίες παρουσιάζει τα θέματα αυτά στους ιδιοκτήτες).

Να επιβάλλει κυρώσεις προς ιδιοκτήτες για τη μη καταβολή κοινοχρήστων σχετιζόμενων με την πρόσβαση ή διέλευση από κοινόχρηστους χώρους, για την επιδιόρθωση των οποίων οι ιδιοκτήτες δεν συνείσφεραν, χωρίς αυτές να επηρεάζουν την ελεύθερη πρόσβαση στην μονάδα.

Καθήκον να συνάπτει οποιαδήποτε ασφάλιση που καθορίζεται στο νόμο.

  • Να  συγκαλεί γενική συνέλευση των ιδιοκτητών τουλάχιστο μια φορά το χρόνο και κάθε άλλη συνέλευση που καθορίζεται από το Νόμο αυτό ή τους εσωτερικούς κανονισμούς και να διατηρεί μητρώο των αποφάσεων της.
  • Να τηρεί σε καλή κατάσταση αρχεία της κοινόκτητης οικοδομής στα οποία να καταχωρούνται οι αποφάσεις της Διαχειριστικής Επιτροπής και της Γενικής Συνέλευσης.
  • Να ιδρύει και να διατηρεί ταμείο και λογαριασμό σε πιστωτικό ίδρυμα από τις συνεισφορές κοινοχρήστων των ιδιοκτητών των μονάδων για σκοπούς επιδιορθώσεων, πληρωμής εξόδων διαχείρισης και λειτουργίας.
  • Να  ιδρύει και διατηρεί πάγιο ως αποθεματικό ταμείο από τις συνεισφορές των κοινοχρήστων για κάλυψη έκτακτων και επειγουσών αναγκών.
  • Να επιβάλλει τα ποσά για τα κοινόχρηστα και να τα εισπράττει.
  • Να ανακτά με διάταγμα (μονομερή αίτηση) προσωρινή κατοχή χώρου ή μονάδας της κοινόκτητης οικοδομής όταν ο ιδιοκτήτης δεν ανταποκρίνεται στην άμεση επιδιόρθωση των ζημιών με σκοπό την πραγματοποίηση των επισκευών ή συντήρησής που είναι ευλόγως απαραίτητες.
  • Να  εκδίδει πιστοποιητικό εξόφλησης  κοινοχρήστων  για σκοπούς μεταβίβασης ή αποξένωσης της μονάδας από τον ιδιοκτήτη.

Οι κοινόκτητες οικοδομές θα ρυθμίζονται και θα διέπονται από εσωτερικούς κανονισμούς που θα προνοούν για τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση, διοίκηση, χρήση και κάρπωση των μονάδων και της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και θα ρυθμίζουν τις σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών και τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους αναφορικά με την κοινόκτητη οικοδομή και την κοινόκτητη ιδιοκτησία. Οι ιδιοκτήτες της κοινόκτητης οικοδομής θα μπορούν να συντάξουν εσωτερικούς κανονισμούς και θα μπορούν να τους τροποποιούν, να τους αναθεωρούν, να τους αντικαθιστούν ή να τους ανακαλούν. Κάθε απόφαση των ιδιοκτητών που θα λαμβάνεται σύμφωνα με τους εσωτερικούς ή και πρότυπους εσωτερικούς κανονισμούς και θα καταχωρίζεται στο μητρώο αποφάσεων θα δεσμεύει κάθε ιδιοκτήτη είτε ήταν ιδιοκτήτης κατά το χρόνο λήψης της απόφασης είτε έγινε ιδιοκτήτης μετά από αυτή.

Αδικήματα με ποινές φυλάκισης ή πρόστιμα

Σύμφωνα με την Επίτροπο Νομοθεσίας, η Διαχειριστική Επιτροπή κοινόκτητης οικοδομής ή ιδιοκτήτης που αμελεί ή παραλείπει να συμμορφωθεί με οποιαδήποτε υποχρέωση επιβαλλόμενη από ή δυνάμει του Νόμου αυτού ή των Κανονισμών, διαπράττει αδίκημα και υπόκειται, σε περίπτωση καταδίκης, σε χρηματική ποινή που δεν υπερβαίνει το ποσό των €3.000.

Κάθε ιδιοκτήτης ο οποίος δεν καταβάλλει ποσό, το οποίο η Διαχειριστική Επιτροπή απαιτεί από αυτόν (κοινόχρηστα) εντός εξήντα ημερών από την ημερομηνία που ειδοποιήθηκε για την απαίτηση, είναι ένοχος ποινικού αδικήματος και υπόκειται σε φυλάκιση για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τους έξι μήνες ή σε χρηματική ποινή που δεν υπερβαίνει τα πέντε χιλιάδες ευρώ ή και στις δύο αυτές ποινές.

Το Δικαστήριο δύναται vα διατάξει το καταδικασθέν πρόσωπο όπως καταβάλει στη Διαχειριστική Επιτροπή αποζημίωση μη υπερβαίvoυσα τις έξι χιλιάδες ευρώ.

Διοικητικά πρόστιμα  

Σε περίπτωση που η Υπηρεσία διαπιστώνει ότι ιδιοκτήτης ή η Διαχειριστική Επιτροπή διά πράξης ή παράλειψης σε σχέση με την κοινόκτητη οικοδομή, παραβαίνει τις διατάξεις του Νόμου και/ή κανονιστικής διοικητικής πράξης και/ή απόφασης της Υπηρεσίας, η Υπηρεσία θα δύναται να επιβάλλει στον ιδιοκτήτη ή στην Διαχειριστική Επιτροπή, διοικητικό πρόστιμο που δεν υπερβαίνει τα χίλια ευρώ ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης, ανεξάρτητα από το αν συντρέχει ποινική ευθύνη.

Σημαντική επίσης η  πρόβλεψη για την υποχρεωτική ενημέρωση της διεύθυνσης ιδιοκτητών για να αντιμετωπιστεί το φαινόμενο των ιδιοκτητών που δεν ανευρίσκονται:

Ο ιδιοκτήτης της μονάδας υποχρεούται να γνωστοποιεί στην Διαχειριστική Επιτροπή την διεύθυνσή του και την διεύθυνση του ηλεκτρονικού ταχυδρομείου του για σκοπούς επικοινωνίας, ενημέρωσης και επίδοσης.

ΠΗΓΗ philenews