Εγκύκλιο εξέδωσε το Τμήμα Φορολογίας μετά την τροποποίηση του περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας Νόμου, η οποία προβλέπει την επιβολή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5% στην αγορά ή ανέγερση κατοικίας, που χρησιμοποιείται ως κύριος και μόνιμος χώρος διαμονής στη Δημοκρατία.
Στην εγκύκλιο αναλύει τη διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθηθεί μέσω του Τμήματος Πολεοδομίας, καταγράφοντας σε ποιες περιπτώσεις η εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή θα απορρίπτεται, ενώ παραθέτει παραδείγματα για το πώς θα πρέπει να υπολογίζεται.
Υπενθυμίζεται πως ο μειωμένος ΦΠΑ, που τέθηκε σε ισχύ από τις 16 Ιουνίου του 2023, εν μέσω αντιπαραθέσεων που οδήγησαν τελικά στην ψήφισή του από την Ολομέλεια της Βουλής, εφαρμόζεται για τα πρώτα 130 τετραγωνικά μέτρα δομήσιμου εμβαδού για κατοικίες μέχρι και την αξία των 350.000 ευρώ.
Στις περιπτώσεις που:
- η αξία είναι μέχρι 350.000 ευρώ επιβάλλεται μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ κατ’ αναλογία των τετραγωνικών μέτρων του δομήσιμου εμβαδού, όταν είναι πέραν των 130 τ.μ. και μέχρι των 190 τ.μ.
- η αξία είναι από 350.001 μέχρι 475.000 ευρώ επιβάλλεται ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ επί της αξίας μέχρι τις 350.000 ευρώ κατ’ αναλογία των τετραγωνικών μέτρων του δομήσιμου εμβαδού όταν είναι πέραν των 130 τ.μ. και μέχρι 190 τ.μ.
Πότε ισχύουν τα 200 τ.μ.
Παράλληλα, σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις του νόμου, ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% εφαρμόζεται για αγορά ή ανέγερση κατοικίας στα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα δομήσιμου εμβαδού όπως καθορίζεται:
- στην πολεοδομική άδεια που εκδόθηκε μέχρι την 31η Οκτωβρίου του 2023, με βάση τον συντελεστή δόμησης στα αρχιτεκτονικά σχέδια οικοδομής που υποβλήθηκαν στην αρμόδια αρχή για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας ή
- στην αίτηση για πολεοδομική άδεια που έχει υποβληθεί μέχρι την 31η Οκτωβρίου του 2023.
Στις περιπτώσεις που ισχύουν τα πιο πάνω τότε θα παραχωρηθεί στους αιτητές χρονικό περιθώριο 3 ετών, από τις 16 Ιουνίου του 2023, για να υποβάλουν δεόντως συμπληρωμένη τη σχετική Υπεύθυνη Δήλωση για επιβολή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5%.
Τι προνοεί το Τμήμα Πολεοδομίας – Πότε θα απορρίπτεται το αίτημα
Όπως αναφέρεται σε σχετική εγκύκλιο του Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, που δημοσιεύθηκε στις 25 Οκτωβρίου, για τις πολεοδομικές αιτήσεις που υποβάλλονται μέχρι και τις 31 Οκτωβρίου του 2023, προνοοούνται τα εξής:
1. Σε περίπτωση που η αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας έχει υποβληθεί μέχρι και τις 31 Οκτωβρίου του 2023 ώστε να λάβει τον πενταψήφιο αριθμό αναγνώρισης από το σύστημα ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ, τότε η αίτηση θεωρείται ως υποβληθείσα για σκοπούς ΦΠΑ.
2. Σε περίπτωση που η αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας έχει υποβληθεί μέχρι και τις 31 Οκτωβρίου του 2023 και έχει λάβει τον πενταψήφιο αριθμό, μετά από τον απαιτούμενο έλεγχο πληρότητας, διαπιστωθεί ότι υπάρχουν ελλείψεις στα απαιτούμενα έγγραφα και σχέδια, τότε θα αποστέλλεται αμέσως άρνηση παραλαβής. Ο μελετητής θα πρέπει τότε, να προβεί εκ νέου σε υποβολή αίτησης (με έκδοση νέου πενταψήφιου αριθμού) και ενδεχομένως να έχει παρέλθει η 31 Οκτωβρίου.
3. Μετά την παραλαβή η της αίτησης για έκδοση πολεοδομικής άδειας από το Τμήμα Πολεοδομίας με τον πενταψήφιο αριθμός αναγνώρισης από το σύστημα ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ και αφού γίνει έλεγχος πληρότητας και ενδεχομένως παραχθεί η Γνωστοποίηση Λήψης Πολεοδομικής Αίτησης με αριθμό φακέλου αίτησης, αν κατά τη διάρκεια της μελέτης διαπιστωθεί ότι αυτή παρουσιάζει προβλήματα και δεν συνάδει με τις πρόνοιες του Σχεδίου Ανάπτυξης και τους Κανονισμούς αυτή θα απορρίπτεται. Δεν θα γίνεται ενημέρωση του μελετητή ώστε να υπάρξει δυνατότητα υποβολής τροποποιημένων σχεδίων.
Αξίζει να σημειωθεί πως σε περίπτωση που η Γνωστοποίηση Λήψης Πολεοδομικής Αίτησης που εκδοθεί βάσει αίτησης που υποβλήθηκε μέχρι 31 Οκτωβρίου, συνάδει με τις πρόνοιες τους Σχεδίου Ανάπτυξης και τους Κανονισμούς του Τμ. Πολεοδομίας, μπορεί να χρησιμοποιηθεί από άλλο πρόσωπο που αγόρασε μεταγενέστερα το τεμάχιο που αφορά η πολεοδομική άδεια και το πρόσωπο αυτό να υποβάλει Υπεύθυνη Δήλωση για επιβολή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5% στην αγορά ή ανέγερση κατοικίας.
Παραδείγματα
Ασκήσεις επί χάρτου πραγματοποίησαν παράλληλα, οι αρμόδιο, παρουσιάζοντας πίνακες με υποθετικά σενάρια και παραδείγματα υπολογισμού του μειωμένου συντελεστή του 5%, σε περιπτώσεις κατάθεσης αίτησης για έκδοση πολεοδομικής άδειας από 1.11.2023, εκ των οποίων παρουσιάζουμε μερικά.
Πότε δεν εφαρμόζεται ο μειωμένος ΦΠΑ
Ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% δεν εφαρμόζεται σε κατοικίες των οποίων:
- Το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν υπερβένει τα 190 τετραγωνικά μέτρα ή/και
- Η συνολική αξία της κατοικίας υπερβαίνει τις 475.000 ευρώ
Δηλαδή, για τις κατοικίες που είναι πέραν των 190 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού ή/και με συνολική αξία πέραν των 475.000 ευρώ, εφαρμόζεται ΦΠΑ με τον εκάστοτε ισχύοντα κανονικό συντελεστή ΦΠΑ σε όλο το ποσό της αγοράς ή της αξίας ανέγερσης της κατοικίας.
Ειδικές πρόνοιες για ΑμΕΑ και πολύτεκνους
Στις περιπτώσεις των πολύτεκνων οικογενειών, με τέσσερα τουλάχιστον τέκνα, το συνολικό εμβαδόν της κατοικίας επαυξάνεται για κάθε επιπρόσθετο τέκνο πέραν των τριών, κατά 15 τ.μ.. Εντούτοις, δεν επέρχεται καμία διαφοροποίηση στα όρια της αξίας των 350.000 και των 475.000 ευρώ.
Σε ό,τι αφορά τις περιπτώσεις ατόμων με αναπηρία, ο μειωμένος συντελεστής του 5% εφαρμόζεται για τα πρώτα 190 τ.μ., ανεξάρτητα από το συνολικό εμβαδό της κατοικίας. Ωστόσο, για τις κατοικίες που η συνολική αξία της συναλλαγής για αγορά ή ανέγερση υπερβαίνει τις 475.000 ευρώ, επιβάλλεται ΦΠΑ με τον εκάστοτε ισχύοντα κανονικό συντελεστή ΦΠΑ σε όλο το ποσό της αγορά ή της αξίας ανέγερσής της.
